旧房改造在宜昌全省首...

随着城市建设的加快，大量上世纪建成的老房子逐渐“倒塌”，墙壁、屋顶开裂……老旧的居住空间急需更新。 小修小补、简单翻新并不能解决主要问题。大改造投资大、资金少，开发商难以承担老旧小区改造的资金成本。我们应该做什么？保留原有社交圈子的“原拆原建”方式成为老旧小区改造的主要解决方案。 走一条新路，必然会腐烂。在项目改造过程中，西陵区委、区政府遵循“城之城为民建，城之城为民”的理念，保留了传统的房地产确权模式，共同商讨修缮方案和投资方案，委托市场主体实施更新改造。 如今，望周港10号、肖家港23号、铁路场等危旧房“原拆原建”工程已竣工，目前正在建设中，推动宜昌老城区“以旧换新”。 原来的铁路大院被拆除的新建筑工地。朱令 摄 从0到1的艰难冰上之旅 葛洲坝地区是宜昌市危旧房相对集中的地区。据统计，该地区有危房304栋，居民1.14万人。这些建于20世纪70年代、80年代的老建筑，大多存在管道老化、结构隐患等问题。他们没有独立的厨房、卫生间，缺乏公共空间。住房供需调查结果显示葛洲坝地区90%以上的人愿意换房，三分之一的人想拆除原有建筑。主要装修需求是增加住房面积，完善配套功能，不愿意搬到原来的居住区域，希望装修费用能够承受。 葛洲坝地区一角。黄翔 摄 当时，还没有腾出这些危房的计划。生活条件如何改善？ “我们必须始终坚持以人为本，凝聚多方共同努力，推动城市更新和可持续发展。”西陵区委书记梅为民表示，老城区危房总量较大，以往的城市改造模式并不稳定。公民的愿望也从“有房子住”转变为“住上好房子”。这些现实问题迫使我们必须改变思维和模式。 和在上级部门的支持下，西陵区委、区政府以葛洲坝片区为胜利，探索出一条由居委会主导、市场化机制推动的新路径。 当我们2023年春天，西陵区选号时，经过两周的筛选，48户中只有8户签署了协议。居民不明白，为什么在之前的“拆迁”政策下得不到补偿，为什么还要交钱呢？ 叶明珠街道英雄山社区党委书记聂芳表示，原拆原建是民生共建的典范，居民应按比例为整个项目出一份力，对政策的误解是推进过程中最大的障碍。 当原来的试点工作陷入僵局时，驻地代表张顺江主动提出了望洲港的开发10号，距离原来的试点已经不远了。 张顺江是高级工程师，拥有30年工程施工经验。他明白，这次拆除原建试点是改变生活质量的难得机会。居民不仅不用搬到居住多年的小区，还可以将旧房换成新房，新房的价值也随之提升。 “我们想参与原拆原建，对此我们期待已久。我们觉得这个方案也适合我们的住处。” 老张为社区居民算了一笔账，“按照相关规划，以我们家为例，我们选择拆掉原建，估价增加了25万元到30万元左右，这是很大的一笔。” 社区“安排了一轮预政策声明，开展了C对比改造前后，算出一份综合经济账。”两周内，望洲港10号院居民签约率达到80%以上。 西陵区迅速调整方案：不会。不久后，英雄山社区创新成立了全省首家危房改造联合社。按照“威望高、热心公益、专业性强”的条件，选拔居民物业委员会委员、老党员、了解建筑行业的人士作为改造联合倡议的带头人，在谈判中发挥“领头羊”作用。 望州港10号住宅楼——望州兴发日。黄翔 摄 为什么要成立合资公司？它能发挥什么作用？ “建立合作社的主要作用是，一是收集居民的意见和建议，二是签订合作社协议。为后期施工做好准备。 “设计方案中的居民、方案经费的确定等主体责任都将交给居民，让居民自己做主。”西陵区副区长、叶明珠街道党工委书记屠超说。居民作为主体，参与设计、建设、分配的全过程，逐步实现从政府主导到居民自主的转变，让居民从“被动征用”向“主动转变”。 服务从1到10演进 从建筑设计到规划配套，从产权整合到经营管理，望洲港十号“合作修缮协会危房”发挥着核心作用。 承包商提供的第一版规划方案设计户数为144户，但停车位为68个。联合协会对此表示强烈反对。修改后的第二版规划中，停车位数量增加到101个，但每户将额外获得3万至4万元的补贴。这一计划再次引发争议…… 就这样，计划迭代到第七个版本才完成。住户数减少到74户，停车位增加到75个，户型布局优化为每部电梯3户。新规划中的每一个数字都是政府、居民、开发商共同协商、讨论、制定的最大公约数。 以往的房地产实施模式投资成本高、开发周期长、房屋处置困难。新模式采用多方参与、居民投资的方式，保证居民自主投资、政府政策奖励补贴、企业运营反馈的资金平衡，解决单纯依靠政府资金的难题。 根据预算，居民投资559万元以上和中央预算内危房修缮投资不包含在内。提供财政补贴300万元，剩余投资费用大部分由承包商承担。 宜昌西泠城市发展集团有限公司项目部总监陈锐表示：“通过出售剩余房屋以及后期包括停车场、充电桩等长期资产运营的收入，最终实现资金平衡。” 政府部门的角色也从以往的包罗万象转向“灵活监管”和“政策赋能”，着力构建全方位、多层次的政策支持体系，为融化建筑修复提供系统保障。 区住房和城乡建设厅厅长黄涛介绍城乡发展局按照“世惠、出力”的市场化原则，望周港10号项目的居民将在房屋原处每平方米投资1000元。超过面积的，将实行阶梯电价。 10平方米以内、10-20平方米、20平方米以上分别按市场价20%、10%、全市场价购买。 肖家港23号“长湾兴丰”的居民选择了住房。朱令 摄 在政策规划上，市有关部门创新实施危房危房“两增三减”，即适当增加建筑规模和建筑高度、降低日照标准、建筑间距、退界政策；财政支持方面，望洲港10号纳入保障性安居工程计划，享受财政支持落实补贴和免税政策，争取城市更新奖励和补贴。 面对危房特殊群体特殊需求，政府部门创新“四维保障”机制：无证住房户实行“确权+补偿+置换”三联动机制，低收入户享受“原地置换+梯度补贴”政策，老年人提供“过渡性住房+志愿服务”双重保障，急需家庭必须利用“异地通道换房”联动市场主体提供优惠用于家居装饰和家居礼品包装。 2024年3月12日，望洲港10号旧住宅楼被拆除。该项目于3月18日开工，8月24日全面竣工。2025年春节前，25户拆迁户拿到了新房钥匙。 城市居民主导的原创设计之路拆迁和原有建设仍在扩大。 目前，西陵区危房改造工作正在全面推进。望洲港10号、肖家港23、25号两个项目顺利交付。铁路大院、肖家港15号线两个项目加快推进。规划实施了21号等7个项目。危旧房改造已从葛洲坝地区扩大到全区。 向肖家港23号“长湾兴丰”社区捐赠公寓当天，居民们高高兴兴地回家了。朱令 摄 作者 严晓东